REIT pozwala zainwestować w nieruchomości nawet 1000 zł. Ale co to właściwie jest ten REIT?

Wiadomo, że inwestowanie w nieruchomości wymaga mnóstwa czasu, oglądania mieszkań i wizyt u notariusza. A przede wszystkim wymaga sporo pieniędzy. Okazuje się jednak, że można w nieruchomości zainwestować z zyskiem małe kwoty – i to bez ruszania się domu.

Nie ma wiele przesady w stwierdzeniu, że Amerykanie są ojcami (i matkami) nowoczesnego rynku finansowego. Wymyślają wygodne sposoby inwestowania w przeróżne rzeczy, od akcji, przez ropę a skończywszy na zbożu i wołowinie. Byłoby dziwne, gdyby nie przyjrzeli się tak oczywistemu tematowi, jak nieruchomości.

Nieruchomości z punktu widzenia inwestora to relacja typu miłość-nienawiść. Miłość, bo pozwalają zarobić spore pieniądze, porównywalne do akcji, ale ze znacznie mniejszym ryzykiem [1]. Z drugiej strony są bardzo niewdzięczne, bo długo się je buduje, trudno sprzedaje i łatwo wpaść przy tym na minę (bo buduje ktoś sobie apartamenty na wynajem, a nagle obok stawiają spalarnię śmieci – i z biznesu wychodzi klops).

Z tym wszystkim nie chciałby mieć do czynienia zwykły inwestor, taki jak Ty czy ja. Wolelibyśmy dać pieniądze (akceptując jakieś tam rozsądne ryzyko), a po jakimś czasie zgarnąć zysk, najlepiej znacznie przekraczający inflację.

I dlatego właśnie Amerykanie wymyślili wygodny sposób inwestowania w nieruchomości o nazwie REIT. Jest to skrót od Real Estate Investment Trust, czyli – w przybliżeniu – spółka inwestująca w nieruchomości. Jest to spółka, która nie zajmuje się niczym innym, niż budowaniem i wynajmem apartamentów, ale tez magazynów czy biur. Kiedy kupujesz jej akcje, faktycznie stajesz się właścicielem konkretnych nieruchomości, dających konkretny zysk.

Ale po kolei.

Tak przy okazji: napisałem książkę. Jeżeli masz więcej niż 10.000 zł oszczędności, jej przeczytanie Ci się opłaci

Majątek jak skała. Jedyna książka o tym, jak w praktyce ochronić swoje oszczędności przed inflacją. Same konkrety. Bez ściemy

Więcej o książce

Inwestowanie w REIT-y: czego potrzebujesz?

Żeby zainwestować w REIT, potrzebujesz kilku rzeczy.

• Musisz wiedzieć, jakie REIT-y istnieją – i któryś z nich wybrać. Pomoże Ci w tym przegląd największych takich funduszy, którzy zamieściłem poniżej.
• Dobrze jest wiedzieć, czego się w ogóle spodziewać po rynku nieruchomości i rozumieć, czy i na ile może on przebić inflację. W tym pomoże moja książka „Majątek jak skała. Jak ochronić swoje pieniądze w niepewnych czasach?„
• Potrzebujesz jeszcze konta z dostępem do giełd za granicą, bo w Polsce REIT-ów nie ma, a te zagraniczne jakoś nie kwapią się z wejściem na polską giełdę. Może to być dla Ciebie trudne emocjonalnie, jeżeli jeszcze nigdy nie inwestowałeś(aś) za granicą, jednak w praktyce nie różni się niczym od inwestowania w jakiekolwiek polskie akcje. A w tej chwili już większość banków, które dają dostęp do rachunku maklerskiego, daje też możliwość kupowania akcji na głównych giełdach zagranicznych.

Inaczej mówiąc, po kolei:

1. Zakładasz konto maklerskie w swoim banku (najpierw sprawdzasz, czy ma dostęp przynajmniej do giełdy amerykańskiej i brytyjskiej; jak nie, zmieniasz bank ;))
2. Czytasz w mojej książce, o co w ogóle chodzi z inwestowaniem w nieruchomości.
3. Wybierasz konkretnego REIT-a i dajesz zlecenie zakupu jego akcji.
4. Cieszysz się z dywidend i z rosnących cen nieruchomości.
5. Jak potrzebujesz pieniędzy, dajesz zlecenie sprzedaży akcji.

I już 🙂

REIT: co to dokładnie jest i jak działa?

REIT-ów nie ma w Polsce, bo w naszym kraju nie ma ustawy, która regulowałaby ich działalność. Jednak takie fundusze istnieją w USA i większości krajów Europy Zachodniej, takich jak Niemcy, Anglia czy Francja. REIT to nie jest pierwsza lepsza spółka akcyjna, bowiem w USA istnieje dość szczegółowe prawodawstwo, które reguluje funkcjonowanie takich firm.

Jak każda spółka akcyjna, REIT emituje akcje w zamian za kapitał. O ile jednak większość spółek akcyjnych inwestuje w różne obszary biznesu, o tyle REIT inwestują wyłącznie w jedno: w nieruchomości na wynajem. W różnych krajach są nieco inne warunki działania i różne ustawodawstwo, ale najczęściej muszą spełnić kilka warunków.

• Co najmniej 75% ich majątku muszą stanowić nieruchomości, chociaż w praktyce jest to znacznie powyżej 90%.
• Co najmniej 75% ich przychodu powinno pochodzić z nieruchomości, jednak, ponownie, często jest to po prostu 100%.
• 90% zysku (czyli przychodów z wynajmu pomniejszonych o koszty nieruchomości i zarządzania) muszą wypłacać akcjonariuszom w formie dywidendy – chociaż większość wypłaca po prostu 100% zysku.

Ostatni warunek jest szczególnie ważny. Być może słyszałeś o spółkach akcyjnych, które nigdy nic nie wypłacają akcjonariuszom, jak na przykład Facebook (Meta). 100% swojego zysku inwestują w dalszy wzrost, co powoduje, że cała korzyść z takiej inwestycji pochodzi z przyszłych dywidend – o ile w ogóle jakieś będą.

Z REIT-ami jest inaczej. Są prawnie zobowiązane do tego, żeby co zarobią, wypłacić swoim właścicielom, czyli akcjonariuszom. A jak kupisz ich akcje, taką dywidendę wypłacą właśnie Tobie.

W efekcie właściciel akcji spółki typu REIT staje się faktycznie właścicielem nieruchomości, które zostały przez taką spółkę zbudowane – i w pełni uczestniczy w dochodach z czynszów. Cena jej akcji też niemal w 100% odzwierciedla właśnie ceny nieruchomości, które wchodzą w skład jej portfela. Dlatego właśnie o REIT-ach możemy powiedzieć, że stanowią opakowanie dla nieruchomości. A kiedy w nie inwestujesz, kupujesz nieruchomości i uczestniczysz w dochodach z czynszu.

Taka inwestycja bardziej przypomina jednak kupowanie nieruchomości na wynajem niż kupowanie akcji – dajmy na to – Shella czy Żywca. Nie masz tu skomplikowanych modeli biznesowych, nie aż tak wiele zależy od osobowości prezesa, a same spółki raczej nie słyną z innowacji. Kupując akcje REIT-ów, kupujesz tak naprawdę zgrabnie opakowane nieruchomości – i cieszysz się z dochodów z najmu.

Jakie mamy REIT-y?

REIT-y różnią się między innymi tym, w jakiego rodzaju nieruchomości inwestują. Być może podróżując przez Polskę autostradą napotkałeś logo Prologis zajmujące całą ścianę jakiegoś wielkiego magazynu – to właśnie magazyn wybudowany na wynajem przez spółkę Prologis za pieniądze zebrane poprzez emisję akcji. Teraz, kupując takie akcje, możesz symbolicznie zostać współwłaścicielem tego magazynu i – już nie symbolicznie, lecz całkiem realnie – czerpać z niego dochody. Z niego i z tysięcy podobnych obiektów rozsianych po całym świecie, bo Prologis specjalizuje się właśnie w magazynach i obiektach logistycznych.

5 największych REIT-ów i ich stopy dywidendy

Źródło: [2]

Inne REIT-y inwestują na przykład w centra handlowe (Simon Property Group, ticker SPG), obiekty telekomunikacyjne (American Tower, AMT), szpitale i przychodnie (Welltower, WELL) czy apartamenty i inne nieruchomości mieszkalne (Equity Residential, EQR).

Wszystkie powyższe REIT-y mają jedną wspólną cechę: pochodzą z USA. To nie znaczy, że nie możesz inwestować z europejskie nieruchomości. Różnica jest tylko taka, że największy europejski REIT jest jakieś pięć razy mniejszy od jego amerykańskiego odpowiednika.

5 największych europejskich REIT-ów i ich stopy dywidendy

Źródło: Google Finance

Największy europejski REIT to niemiecka Vonovia, inwestująca w mieszkania na wynajem. Łącznie zarządza prawie 600 tysiącami mieszkań o łącznej powierzchni 27 milionów metrów kwadratowych, położonych głównie w Niemczech, ale też w Szwecji i w Austrii. Według danych, z każdego metra kwadratowego mieszkania wyciąga miesięcznie ponad 7 euro czynszu, co daje jej (i Tobie, jeżeli zostaniesz jej akcjonariuszem) całkiem solidną bazę dochodową.

Pozostałe spółki zajmują się budową i wynajmem budynków przemysłowych i logistycznych (Segro), biurowych (Gecina, Swiss Prime Site) i sklepów (Klepierre).

REIT regularnie wypłaca dywidendę

W tabelach powyżej w ostatniej kolumnie zamieściłem stopę dywidendy. Każdy z nich wypłaca regularnie co kwartał swój zysk inwestorom, więc REIT możesz traktować jak zwykłą lokatę, tyle że w nieruchomości. Stopa dywidendy to po prostu suma takich wypłat w ciągu roku podzielona przez aktualną cenę akcji.

Jeżeli więc taka na przykład Vonovia daje 6,9% dywidendy, to znaczy, że z każdego zainwestowanego tysiąca złotych będziesz mieć prawie 7% zysku. Jest jedno ale. To nie jest lokata i ten zysk nie jest gwarantowany. W tej chwili wygląda na to, że wzrost cen gazu i węgla spowoduje spory wzrost kosztów w mieszkaniach Vonovii i spadek jej zysku, a więc i spadek dywidendy. Co prawda w przeszłości dywidenda stabilnie rosła, ale nie ma gwarancji, że tak będzie też w przyszłości.

Na wykresie powyżej zobaczysz najważniejsze dane o tym REIT-cie z ostatnich 10 lat. Górny wykres to cena akcji, dolny do dywidenda a środkowy – stopa dywidendy, czyli dywidendy z 4 kwartałów podzielone przez kurs akcji.

Jak widzisz, dywidenda była dość stabilna, więc spadający kurs akcji wywindował stopę dywidendy do poziomu 7%. Pytanie tylko, czy ten poziom dywidendy się utrzyma. Gdyby tak było, byłby to naprawdę bardzo przyzwoity poziom zysku.

Na czym jeszcze zarabiasz w REIT?

Dywidenda z REIT-ów to nie jedyny powód od radości. Możesz cieszyć się z jeszcze dwóch rzeczy.

• Jeżeli ceny nieruchomości rosną, rośnie też wartość akcji REIT-ów. W ten sposób na akcjach tych spółek możesz zarabiać nie tylko w formie dochodów z dywidendy, ale też w wyniku wzrostu wartości akcji. Inwestując w akcje Vonovii zyskujesz też na wzroście cen nieruchomości w Niemczech. Kiedy z kolei inwestujesz w Prologis – zyskujesz na wzroście wartości gruntów i powierzchni magazynowych na całym świecie.
• Zarówno Vonovia, jak i Prologis są spółkami zagranicznymi, których kurs jest wyrażony w euro i w dolarze. To zmniejsza dla Ciebie skutki polskiej inflacji, bo jeżeli u nas zrobi się ona naprawdę wysoka, to odbije się to na wzroście kursów tych walut. Trzymanie REIT-ów ma więc w sobie element trzymania dolarów (bądź euro) jako ochrony przed inflacją.

Powyżej zobaczysz taki sam wykres, jaki zrobiłem dla Vonovii – ale tym razem dla operatora magazynów i budynków przemysłowych Prologis. Jak widać, stopa dywidendy (czyli odpowiednik stopy oprocentowania tej inwestycji) nie była imponująca i wahała się między 2 a 4%, z lekko zniżkową tendencją.

Jednak w tym samym czasie cena wzrosła z 20 do 150 dolarów, co przekłada się na dodatkowe 22% rocznie, więc łącznie zysk z inwestycji przyniósł całkiem solidne dochody. Musimy jednak pamiętać, że z taką inwestycją jest jak z wszystkimi akcjami – cena może rosnąć, ale może i spadać. Dokładnie mówiąc, ceny akcji REIT-ów zależą głównie od cen nieruchomości. Te z kolei nie są wcale dane raz na zawsze i co prawda przez ostatnie lata nieprzerwanie rosły, ale kiedyś mogą też spaść. Tym, czy nieruchomości są tanie, czy drogie i jak mogą zmieniać się ich ceny, poświęciłem cały osobny rozdział mojej książki.

A co ja robię? Jak przechowuję oszczędności?

Nie ukrywam, że REIT-y do mnie przemawiają. Dają całkiem rozsądną stopę dywidendy, a ich ceny są przywiązane do cen nieruchomości.

Ceny nieruchomości z kolei w długim okresie rosną, co wynika z inflacji, wzrostu PKB i wzrostu wynagrodzeń. Po prostu – jeżeli płace w jakimś mieście wzrosną dwa razy, to z czasem i ceny nieruchomości wzrosną też dwukrotnie. Wynika to z faktu, że opłaty za mieszkanie stanowią w przybliżeniu stałą część budżetu domowego, więc wzrost dochodów z czasem przekłada się na ceny nieruchomości (o ile akurat nie stanie się coś ze stopami procentowymi, ale to jest przejściowe zjawisko).

Dlatego właśnie 25% swoich inwestycji finansowych trzymam obecnie właśnie w REIT-ach – głównie w akcjach właśnie Prologis i Vonovii.

• Prologis ma dość niską stopę wypłat dywidendy, ale za to stabilną historię zmian cen akcji.
• Z kolei Vonovia ma dobrą stopę dywidendy i stabilny biznes (mieszkania w Niemczech), ale za to nie najlepszą historię kursu akcji.

Obie są solidnymi spółkami o zupełnie innym profilu branżowym i geograficznym, więc jak uderzy kolejna pandemia, Putin albo jakaś inna cholera, to jest duża szansa, że przynajmniej jedna z nich wyjdzie z tego bez szwanku (a może i z zyskiem).

I jeszcze jedno: jeżeli nie chcesz zajmować się wybieraniem i porównywaniem poszczególnych REIT-ów, możesz oczywiście ułatwić sobie życie, kupując odpowiednie ETF‑y. Skoro REIT-y są zbiorczo opakowanymi nieruchomościami, to ETF‑y oparte na REIT-ach są zbiorczymi opakowaniami opakowań, czyli czymś w rodzaju finansowego odpowiednika palet magazynowych. Kupując ETF‑a opartego na nieruchomościach, kupujesz dwukrotnie opakowane (raz w REIT-a, a potem jeszcze w ETF‑a) nieruchomości różnych typów: od masztów radiowych do hoteli, w najrozmaitszych lokalizacjach – od krajów słabo rozwiniętych po USA. Więcej na ten temat możesz przeczytać w bardzo dobrym artykule na blogu Mateusza Samołyka.

Źródła:

[1] Ò. Jordà, K. Knoll i inni, The Rate of Return on Everything, 1870–2015, Q. J. Econ., t. 134, nr 3, s. 1225–1298, sierpień 2019, doi: 10.1093/qje/qjz012.

[2] M. Lu, The World’s Largest Real Estate Investment Trusts (REITs), Visual Capitalist, https://www.visualcapitalist.com/the-worlds-largest-real-estate-investment-trusts-reits/.