Trafiłem jakiś czas temu na wyniki bardzo wyjątkowego i, co najważniejsze, praktycznego badania. Dotyczyło ono zyskowności różnych aktywów w dłuższym terminie. Jego autorzy, zespół utalentowanych i pracowitych badaczy z kilku zachodnioeuropejskich uczelni, postanowili porównać średni zysk z inwestowania w akcje i w nieruchomości.

Odpowiedź na pytanie, ile tak naprawdę zarabia się na tych inwestycjach, nie jest wcale łatwa. Przypomnijmy sobie chociażby polski rynek. Jeżeli spojrzysz tylko na lata 2007–2017, dojdziesz do wniosku, że na nieruchomościach się nie zarabia. Z kolei po 2017 widać całkiem przyzwoity wzrost – ale czy odzwierciedla on faktyczny wzrost cen, czy może na rynku dostępne są coraz lepsze mieszkania, co pcha ceny do góry? Na jaki więc okres patrzeć? Na takie i dziesiątki podobnych pytań trzeba sobie odpowiedzieć, kiedy próbujemy wyciągnąć wnioski, które będą naprawdę użyteczne.

Autorzy badania wykonali taką właśnie ogromną pracę, zdobywając z różnych źródeł kompletne dane o cenach, dywidendach i czynszach z różnego rodzaju inwestycji w 16 krajach rozwiniętych, docierając do informacji aż z roku 1870. Tutaj nie będę się zajmował tak starymi danymi, bo świat się zmienia i mechanizmy 150 lat temu mogły być inne niż obecnie. Ograniczymy się więc do informacji po 1950 roku, co i tak stanowi naprawdę długi okres. Oczywiście w Polsce o takich danych możemy tylko pomarzyć, więc jedyne, co można zrobić, to obserwować, jak stopy wzrostu kształtowały się w krajach, które zostały mniej dotknięte przez historyczne katastrofy, takie jak 45 lat komunizmu.

 

Na wykresie powyżej możesz zapoznać się z wynikami ich badania. Zacznijmy od inwestycji giełdowych. Razem zysk z inwestowania w akcje wyniósł 13%, co w większości wynikało ze wzrostu ceny akcji, a tylko w małym stopniu z dywidend, które wypłaciły spółki. Jak na tym tle wypadły nieruchomości? Okazuje się, że przyniosły podobną (minimalnie tylko niższą) stopę zysku na poziomie 12,2%, ale ich struktura była inna: zyski tylko w połowie wynikały ze wzrostu cen, zaś w drugiej połowie z czynszów. Dla porównania: inflacja w tym czasie wyniosła we wszystkich badanych krajach 4,5%, więc obydwa rodzaje inwestycji zapewniły zysk znacznie przekraczający wzrost cen.

Tak przy okazji: napisałem książkę. Jeżeli masz więcej niż 10.000 zł oszczędności, jej przeczytanie Ci się opłaci

Majątek jak skała. Jedyna książka o tym, jak w praktyce ochronić swoje oszczędności przed inflacją. Same konkrety. Bez ściemy

Ważne jest jeszcze coś innego. Na wykresie przy każdym słupku widać takie pionowe „wąsy”, które zawierają pewną dodatkową informację. Pokazują one, jak bardzo zmieniały się zyski z roku na rok. Inaczej mówiąc, pokazują one, czy zysk jest co roku z grubsza stały, czy zmienia się od Sasa do Lasa (jeżeli uważałeś na zajęciach ze statystyki, domyślisz się, że są to odchylenia standardowe stóp zysku).

Wiemy, że duże wahania są niekorzystne dla inwestora. Pozwalają czasem, w losowych momentach, sporo zarobić, ale może się też okazać, że w chwili, w której akurat potrzebujesz pieniędzy, ceny są niskie i nie bardzo możesz odzyskać zainwestowaną kwotę. Dlatego inwestorzy wolą, kiedy te zyski są możliwie stałe – lepsze są więc krótsze linie niż dłuższe. Jak pod tym względem wypadają akcje i nieruchomości? Okazuje się, że nieruchomości jako inwestycja biją akcje na głowę. Na wykresie widać, że „wąsy” przy łącznym zysku z nieruchomości są o wiele krótsze niż przy akcjach – czyli wychodzi, że na dłuższą metę zyski z nieruchomości są niemal takie same jak z akcji, ale o wiele bardziej stabilne.

A tu jest link do samego badania.